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 DIAZert Stempel 2018

Überblick - Wohnflächen- und Nutzflächenberechnung

 

Zu den ausschlaggebenden Faktoren, die den Wert einer Immobilie oder die Miethöhe bestimmen, gehören unter anderem die Wohn- und Nutzflächen sowie die Bruttogrundfläche. Nicht selten sind keine Pläne vorhanden oder die Flächen sind grob angegeben. Sind keine Flächen vorhanden, kann der Immobilienwert oder die Miethöhe nicht ermittelt werden. Die Miete ist im Wesentlichen auch von der Größe z. B. einer Wohnung abhängig. Sind falsche Flächenangaben vorhanden, führt dies zu falschen Ergebnissen und gegebenfalls zu finanziellen Benachteiligungen.

Maier Gutachten verfügt über hochwertige Messgeräte und und nimmt die Objekte nach den gültigen Normen auf.

 

Folgende Normen bzw. Vorschriften zur Flächenberechnung sind vorhanden:

  

Normen bzw. Vorschriften für Flächenberechnungen 

Die unterschiedlichen Normen können zu Abweichungen bei den Flächenangaben führen. Die Ansätze unterscheiden sich beispielsweise in anrechenbaren Flächen, ausgeschlossenen Flächen oder der teilweisen Anrechenbarkeit von Flächen wie z. B. Balkone.
 
  • Wohnflächenverordnung (WoFIV):

Die WoFIV ist die aktuell gültige Norm zur Berechnung von Wohnraum. Sie ist seit 1.01.2004 in Kraft getreten. Sie findet hauptsächlich Anwendung bei Umbauten und Neubauten. Die Berechnung der Grundfläche ist durch Ausmessung am fertiggestellten Wohnraum oder aufgrund von Bauzeichnungen wie z. B. Grundrissen, Schnitt etc.  zu ermitteln.

Die nachfolgenden alten Berechnungsnormen bleiben bestehen, wenn das Objekt damals erbaut wurde und keine Veränderungen vorgenommen wurden.

 

  • Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) §§ 42–44:

Die II. BV ist zum ersten Mal im Jahr 1957 erschienen und wurde Ende 2003 außer Kraft gesetzt. Sie findet hauptsächlich im preisgebundenen Wohnraum Anwendung, ist jedoch in der Praxis oft auch bei der Berechnung von Wohnflächen im preisfreiem Wohnraum zu finden. 

Für die Flächenberechnung ist ausschlaggebend, dass gemäß § 5 der Wohnflächenverordnung (WoFlV) Wohnflächen, welche bis zum 31.12.2003 berechnet worden sind, nach der damals gültigen Fassung der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) berechnet werden. Bei z. B. einer bauliche Änderungen ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFiV) notwendig.


  • DIN 283

Die DIN 283 wurde ab Jahre 1951 angewendet und wurde 1983 außer Kraft gesetzt. Die hauptsächlichen Abweichungen zur zweiten Berechnungsverordnung sind hierbei bei Balkonflächen und überdachten Terrassenflächen vorhanden. Während nach der DIN 283 solche Flächen nur mit 25 Prozent berücksichtigt wurde, sind sie nach der II. BV §§ 42 bis 44 entweder nicht oder maximal mit 50 Prozent anzusetzen. Nicht überdachte Terrasse bleiben gänzlich unberücksichtigt. Die DIN 283 galt als verbreitete und anerkannte Norm für nicht preisgebundenen Wohnraum. Sie kann auch noch weiterhin genutzt werden.

 

  • DIN 277

Die DIN 277-1 (Stand 2016) gibt die Berechnung von Grundflächen- und Rauminhalten von Bauwerken vor. Diese Flächen bieten oft die Grundlage für Immobilienbewertungen wie z. B. im Sachwertverfahren. Die Erstveröffentlichung erfolgte im August 1934, die letzte Ausgabe ist im August 2021 erschienen.

 

  • Sonstige

Es sind weitere Arten der Flächenberechnungen vorhanden wie z. B. MFB-Richtlinien zur Berechnung der Mietflächen von Büroräumen oder Handelsräumen. Weiterhin gibt es internationale Ansätze für die Flächenberechnungen wie z. B. Code of measuring practice.

 

 

Karl Maier
Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten sowie Beleihungswertermittlung.
Dipl.-Betriebswirt (FH)
Vom Regierungspräsidium Freiburg öffentlich bestellt und vereidigt für das Sachgebiet „Landwirtschaftliche Baubewertung und -schätzung“
Bauschadensbewerter (DIA)
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