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Überblick - Bewertung von Rechten und Pflichten

 

Zu den Faktoren, die den Wert eines Grundstücks bestimmen, gehören unter anderem auch damit verbundene Rechte und Belastungen. Hierzu zählen Nutzungsrechte, Dienstbarkeiten, Baulasten oder wohnungs- und mietrechtliche Bindungen.
Ein Sachverständiger kann sowohl den Wert des jeweiligen Rechts ermitteln als auch den Wert des mit diesem Recht belasteten Grundstücks.

Folgende Rechte und Belastungen an Grundstücken treten in der Praxis am häufigsten auf:

  

Bewertung von Rechten und Belastungen

 
  • Erbbaurecht / Erbbauzins:

Ein Grundstück kann mit einem Erbbaurecht belastet sein. Dies ist das Recht einer Person, dort ein Bauwerk haben zu dürfen. Das Erbbaurecht kann, wie das Grundstück selbst, veräußert, belastet oder vererbt werden und wird deshalb in ein eigenes Grundbuch eingetragen.
So lange das Erbbaurecht besteht, erhält der Grundstückseigentümer dafür, dass er dem Erbbauberechtigten den Boden zur Verfügung stellt eine regelmäßige Zahlung: den Erbbauzins.
Der Erbbauzins wird meist in einem Prozentsatz festgelegt, der sich auf den Bodenwert des Grundstücks bezieht.

 

  • Nießbrauch, Wohnungsrecht und Wohnrecht:

Nießbrauch, Wohnungsrecht und Wohnrecht beziehen sich auf das Recht einer Person eine Immobilie auf eine gewisse Weise zu nutzen.

Der Nießbrauch ist generell das Recht einer Person aus einer bestimmte Sache, also im speziellen Fall auch aus einem Grundstück, alle Nutzungen zu ziehen. Das heißt der Berechtigte darf das betreffende Objekt zur Eigenwohnung nutzen, er darf es beispielsweise aber auch vermieten und verpachten.

Das Wohnungsrecht hingegen gestattet einer Person ein Gebäude oder einen Gebäudeteil ausschließlich als Wohnung zu benutzen. Während das Wohnungsrecht hierbei den Eigentümer ausschließt, erlaubt das so genannte Wohnrecht wiederum, dass der Eigentümer die Wohnung oder bestimmte Wohnräume mitbenutzen darf.

In allen Fällen gilt es bei der Bewertung der Rechte wichtige Fragen zu berücksichtigen: Sind die Rechte entgeltlich oder unentgeltlich? Wer übernimmt die Bewirtschaftungskosten und die rechtlichen Lasten des Grundstücks? Gibt es eine zeitliche Befristung der Rechte? Ihr Sachverständiger für Immobilienbewertung weiß, worauf es bei der Rechtebewertung ankommt.

 

  • Wegerecht

Zu einem Grundstück können Wege gehören, die mit einem Wegerecht belastet sind, oder in speziellen Fällen mit einem so genannten Fahrtrecht oder Gehrecht.
Das Wegerecht gewährleistet anderen Personen, dass sie einen privaten Weg zum Durchgang, zur Durchfahrt, zum Viehtrieb usw. nutzen dürfen.
Geregelt werden kann das Wegerecht auf verschiedene Weise: Durch einen Vertrag, per Durchsetzung als Grunddienstbarkeit oder durch die öffentlich-rechtliche Begründung einer Baulast.
Wird das Wegerecht durch einen Vertrag zwischen Grundstückseigentümern geregelt, unterscheidet man zwischen herrschendem und dienendem Grundstück. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks besitzt das Wegerecht und darf damit das dienende Grundstück durchqueren.
In der Regel bedeutet ein Wegerecht für das herrschende Grundstück eine Wertsteigerung, für das dienende Grundstück eine Wertminderung.
Der Wertausgleich erfolgt in der Regel in Form einer Rente, die sich meist nach der ortsüblichen Bodenwertverzinsung richtet.

 

  • Leitungsrecht

Leitungsrechte können grundbuchrechtlich zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks oder auch zugunsten einer Versorgungs- oder Verkehrsgesellschaft durchgesetzt werden.
Der Berechtigte (meistens ein Energieversorgungsunternehmen) darf danach über ein fremdes Grundstück eine oberirdische oder unterirdische Versorgungsleitung verlegen (Strom, Abwasser etc.) und dieses Grundstück zum Zweck der Instandhaltung oder Erweiterung der Leitung jederzeit betreten.
Da dem betroffenen Grundstückseigentümer durch das Leitungsrecht Bau- und Nutzungsbeschränkungen entstehen, hat er in der Regel Anspruch auf Entschädigung. Die Höhe der Entschädigung richtet sich danach, inwieweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Leitungsrecht gemindert wird.

 

  • Überbau

Nicht immer sind die Grenzen zwischen zwei Grundstücken für alle Beteiligten klar ersichtlich geregelt. In solchen Fällen kann es zu einem so genannten „Überbau“ kommen, einer (unrechtmäßigen) Bebauung des Nachbargrundstücks, etwa in Form eines Schuppens, der teilweise in das andere Gelände hineinragt.
Anhand der Bodenwerte des begünstigten sowie des belasteten Grundstücks kann für die überbaute Grundstücksfläche eine Überbaurente errechnet werden, die der Überbauer an seinen Nachbarn zu entrichten hat.

 

  • Reallasten

Ein Grundstück kann unter anderem mit einer Reallast belastet werden. Reallasten sind wiederkehrende Leistungen, z.B. Geldleistungen, Sachleistungen oder Dienstleistungen, die „aus einem Grundstück“ an die begünstigte Person entrichtet werden müssen.
Dass die Leistungen „aus dem Grundstück“ entrichtet werden müssen, heißt nicht, dass sie auch auf dem Grundstück produziert werden müssen. Diese juristische Formulierung bedeutet nur, dass der Begünstigte, wenn er seine Reallast nicht erhält, eine Zwangsvollstreckung des Grundstücks betreiben kann. In diesem Sinne ist die Reallast verwandt mit dem Grundpfandrecht.