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Baumängel und Bauschäden

 

Ein Bauwerk kann auf unterschiedliche Weise beschädigt sein und dadurch nur noch eingeschränkt nutzbar oder gar insgesamt unbrauchbar sein.

Es wird hierbei zwischen einem Baumangel und Bauschaden unterschieden. Aus dem Baumangel kann ein Bauschaden entstehen und kann oftmals mit entsprechenden Mitteln beseitigt werden. In rechtlicher Hinsicht bedeutet dies, dass ein Baumangel vorliegt, wenn eine Soll-Ist-Abweichung zu verzeichnen ist: Die Ist-Beschaffenheit der Bauleistung weicht von der vertraglich vereinbarten oder vorausgesetzten Soll-Beschaffenheit ab. Dies ist vorhanden, wenn die allgemein gültigen Regeln der Technik nicht eingehalten wurden.

Teilweise wird hierbei das Bauwerk oder der betroffene Bauteil aber auch trotz des Mangels genutzt und es werden gewisse Einschränkungen in Kauf genommen.
Als Baumangel gelten Abweichungen wie beispielsweise feine Schwindrisse und Unebenheiten in Bauteilen, Mauerwerken und Putzen sowie kleine Maß- und Farbabweichungen.
Mit einem entsprechenden Gutachten kann der Sachverständige beurteilen, ob es im speziellen Fall zumutbar ist, den Baumangel bestehen zu lassen oder ob er behoben werden muss. Dabei geht es immer auch um die Frage nach einer möglichen Wertminderung des Objekts.

Ein Bauschaden liegt vor, wenn die Beschädigung des Bauwerks so schwerwiegend ist, dass sie beseitigt werden muss, um eine weitere Nutzbarkeit des Objekts zu gewährleisten oder Folgeschäden zu vermeiden.
Der Bauschaden bedeutet in der Regel eine Wertminderung für ein Bauwerk und verursacht somit juristisch gesehen eine Einbuße an Rechtsgütern, das heißt einen wirtschaftlichen Nachteil.
Beispiele für Bauschäden sind unter anderem unzureichende Abdichtungen mit Folge von Feuchtigkeitsschäden und Schimmel, tierische sowie pflanzliche Schädlinge, mangelhafte Wärmedämmung oder Schallschutzmaßnahmen, unzureichend angefertigte oder eingebaute Betonbauteilen, Fenster, Türen, Treppen, Balkonanlagen etc. sowie Beeinträchtigungen durch schädigende Ereignisse: Einsturzgefahr wegen Erdrutsch, Wasserschäden, Frostschäden etc.

Bei einem Bauschadensgutachten geht der Sachverständige folgendermaßen vor: Bei der Besichtigung des Objekts wird der Ist-Zustand des Gebäudes anhand entsprechender dokumentarischer Maßnahmen aufgenommen. Es werden fotografische Übersichts- und Detailaufnahmen gemacht und gegebenenfalls mit einem Maßstab sowie Rissbreitenmesser versehen. Bei Verdacht auf Feuchtigkeit wird beispielsweise die Oberflächentemperatur sowie die Raumluftfeuchtigkeit gemessen und Feuchtigkeitsmessungen vorgenommen. Die Beurteilung im Gutachten erfolgt nach der Analyse des schadhaften Ist-Zustands aufgrund von Empfehlungen des Sachverständigen für den Soll-Zustand. Auf Grundlage der Abweichung zwischen Ist- und Soll-Zustand wird eine entsprechende Kostenanalyse erstellt.
Ein Bauschadensgutachten gibt Aufschluss darüber, inwiefern ein Baumangel oder Bauschaden vorliegt, wie hoch die Beseitigungskosten sind. Außerdem kann eine Aussage darüber getroffen werden, wer für den Schaden verantwortlich ist.