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Überblick - Anlässe für Verkehrswertgutachten oder Wertindikationen

 

 

Überblick - Bewertung von Rechten und Pflichten

 

Zu den Faktoren, die den Wert eines Grundstücks bestimmen, gehören unter anderem auch damit verbundene Rechte und Belastungen. Hierzu zählen Nutzungsrechte, Dienstbarkeiten, Baulasten oder wohnungs- und mietrechtliche Bindungen.
Ein Sachverständiger kann sowohl den Wert des jeweiligen Rechts ermitteln als auch den Wert des mit diesem Recht belasteten Grundstücks.

Folgende Rechte und Belastungen an Grundstücken treten in der Praxis am häufigsten auf:

 

Überblick - vorsorgliche Beweissicherung

 

Die vorsorgliche Beweissicherung stellt eine vorbeugende Maßnahme dar, die dazu dient, den aktuellen Zustand eines Objekts festzuhalten und zu dokumentieren. Anlass hierfür sind bevorstehende bauliche Maßnahmen in naher Umgebung, die Auswirkungen auf das betreffende Objekt haben und dieses gegebenenfalls schädigen könnten. Hierzu zählen insbesondere Baumaßnahmen bei direkt angrenzenden oder benachbarten Bauwerken sowie Landschaftsbaumaßnahmen und Straßenbauarbeiten.
Die vorsorgliche Beweissicherung wird dabei, wie der Name sagt, generell vor dem Beginn der anstehenden Baumaßnahmen durchgeführt. Für den Fall, dass später Schäden oder zumindest Veränderungen am begutachteten Objekt auftreten, kann dann durch die vorab erhobenen Beweismittel eindeutig geklärt werden, wie der ursprüngliche Zustand war. Aus diesem Grund ist insbesondere eine sorgfältige Fotodokumentation, d.h. Aufnahmen der Innen- und Außenbesichtigung sowie der Außenanlagen, von großer Bedeutung. In vielen Fällen können durch die vorsorgliche Beweissicherung langwierige Streitigkeiten vor Gericht verhindert werden. Einen weiteren Fall bildet hier die Aufnahme des Zustands vor einem Mietbeginn.

 

Wir erstellen für folgende Anlässe Verkehrswertgutachten für Sie

 

  • Immobilie Kaufen

Eine Immobilie zu kaufen, ist ein großer Schritt. Häufig steht die Frage im Raum, ob der Preis für das gewünschte Objekt angemessen ist. Die Sorge, dass Sie für Ihre Immobilie zu viel bezahlen, kann dabei ebenso eine Rolle spielen, wie die Befürchtung, dass sich hinter einem „Schnäppchenpreis“ ein Haken verbirgt.

Um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, gilt es viele Details zu beachten. Mit einem Sachverständigen für Immobilienbewertung an Ihrer Seite, können Sie sich darauf verlassen, dass bei der Berechnung des Verkehrswerts (Marktwerts) alle wertrelevanten Faktoren berücksichtigt werden. Eine sichere Grundlage für einen großen Schritt.

 

  • Immobilie Verkaufen

Die Entscheidung, sich von einer Immobilie zu trennen und sie zum Verkauf anzubieten hat oft einen langen Vorlauf und verlangt ein genaues Abwägen. Wenn Sie sich schließlich für diesen Schritt entschieden haben, möchten Sie sichergehen, dass Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert anbieten.
Wertsteigernde Maßnahmen wie Sanierungen oder Modernisierungen sind dabei ebenso von Belang wie etwa aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt. Ein qualifiziertes Gutachten, dass alle wertrelevanten Faktoren ermittelt, bietet eine solide Grundlage für einen begründeten, nachvollziehbaren Verkaufspreis.

 

  • Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer

Wenn Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben, wendet das Finanzamt grundsätzlich ein Pauschalverfahren an, um deren Wert und damit Ihre Besteuerung zu ermitteln. Individuelle Faktoren, wie etwa die Lage oder der Zustand der Immobilie, können dabei nicht berücksichtigt werden. Dies kann zur Folge haben, dass Sie mit einer überhöhten Steuer belastet werden.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten, erstellt von einem Sachverständigen, bietet Ihnen die Möglichkeit, die Festsetzung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer durch das Finanzamt zu widerlegen bzw. zu korrigieren und somit Steuern zu sparen. Als Gutachten, mit dem der Verkehrswert nach § 194 des Baugesetzbuches ausgewiesen wird, hat das qualifizierte Verkehrswertgutachten auch vor Gericht Bestand.

 

  • Erbauseinandersetzungen

Eine Immobilie zu erben ist ein Ereignis mit vielen Dimensionen. An einer Stelle steht der Verlust einer nahestehenden Person, an anderer Stelle der plötzliche Besitz einer oder mehrerer Immobilien. Zudem kommt häufig die Frage nach der Verteilung des Erbes zwischen Ihnen und anderen Miterben hinzu, und nicht selten ist auch noch das Finanzamt zu berücksichtigen.
Jeder Erbfall wirft seine eigenen Fragen und manchmal auch Auseinandersetzungen auf:
Erben Sie jeweils für sich oder als Erbengemeinschaft? Haben Sie selbst eine Immobilie erhalten und zahlen die anderen Erben entsprechend ihres Erbteils aus oder sind Sie es, die Ihren Erbteil ausgezahlt bekommen sollen? Gibt es von Ihrer Seite oder von Seiten anderer Angehöriger Ansprüche auf den gesetzlichen Pflichtteil? Mit welcher Erbschaftssteuer haben Sie zu rechnen?
Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten haben Sie eine solide, juristisch anerkannte Grundlage, um Verteilungsfragen zu klären und können sich im Kontext verschiedener Ansprüche begründet und nachvollziehbar positionieren.

 

  • Ehescheidungen

Eine Scheidung oder Trennung bringt oft auch die Aufteilung einer oder mehrerer Immobilien mit sich. Selbstverständlich wünschen Sie sich in dieser Situation, die ohnehin viel Kraft und Durchhaltevermögen erfordert, klare und gerechte Maßstäbe zur Verteilung.
Was es bei einer Ehescheidung bezüglich einer gemeinsamen Immobilie zu klären gilt, ist meist die Frage nach dem so genannten Zugewinn, also der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert einer Immobilie.
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den aktuellen Marktwert einer Immobilie und kann somit Klarheit über den Zugewinn und davon abhängige Auszahlungsbeträge verschaffen.

 

  • Gewerbe

Für Gewerbeunternehmen und Industrieunternehmen spielt der Verkehrswert von Grundstücken und Gebäuden in wirtschaftlicher Hinsicht eine zentrale Rolle. Entscheidungen zu möglichen Transaktionen, zur Bilanzierung und zum Betriebsvermögen können nur getroffen werden, wenn der aktuelle Verkehrswert der betroffenen Immobilien vorliegt. Qualifizierte, von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung erstelle Verkehrswertgutachten, die den aktuellen Marktwert der gewerblichen Immobilien errechnen, bieten eine solide Grundlage für unternehmerische Entscheidungen.

 

  • Rechtliche Betreuung

Zur rechtlichen Betreuung einer Person gehört grundsätzlich auch die Regelung von Angelegenheiten, die mit dem Besitz von Immobilien zusammenhängen. Sind Sie als rechtlicher Betreuer für eine Person tätig, die eine oder mehrere Immobilien besitzt, haben Sie unter Umständen Entscheidungen zu treffen, für die der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie von zentraler Bedeutung ist – sei es für einen Verkauf, für eine Vermögensaufteilung oder aus anderen Gründen.

In Sachen Immobilienbewertung sind wir sowohl für ehrenamtliche Betreuer und Berufsbetreuer als auch für Betreuungsvereine, Betreuungsbehörden und Betreuungsgerichte ein qualifizierter, verlässlicher Partner.

 

  • Versicherungen

Um den Versicherungswert einer Immobilie feststellen zu können, muss zuvor der Verkehrswert (Marktwert) errechnet werden. Hierzu gilt es alle bewertungsrelevanten Faktoren einschließlich der aktuellen Lage am Immobilienmarkt zu berücksichtigen. Für eine Versicherung bietet die Zusammenarbeit mit einem Dipl.-Sachverständiger für Immobilienbewertung die Möglichkeit, die Berechnung von einem externen Spezialisten vornehmen zu lassen.

 

Bewertung von Rechten und Belastungen

 
  • Erbbaurecht / Erbbauzins:

Ein Grundstück kann mit einem Erbbaurecht belastet sein. Dies ist das Recht einer Person, dort ein Bauwerk haben zu dürfen. Das Erbbaurecht kann, wie das Grundstück selbst, veräußert, belastet oder vererbt werden und wird deshalb in ein eigenes Grundbuch eingetragen.
So lange das Erbbaurecht besteht, erhält der Grundstückseigentümer dafür, dass er dem Erbbauberechtigten den Boden zur Verfügung stellt eine regelmäßige Zahlung: den Erbbauzins.
Der Erbbauzins wird meist in einem Prozentsatz festgelegt, der sich auf den Bodenwert des Grundstücks bezieht.

 

  • Nießbrauch, Wohnungsrecht und Wohnrecht:

Nießbrauch, Wohnungsrecht und Wohnrecht beziehen sich auf das Recht einer Person eine Immobilie auf eine gewisse Weise zu nutzen.

Der Nießbrauch ist generell das Recht einer Person aus einer bestimmte Sache, also im speziellen Fall auch aus einem Grundstück, alle Nutzungen zu ziehen. Das heißt der Berechtigte darf das betreffende Objekt zur Eigenwohnung nutzen, er darf es beispielsweise aber auch vermieten und verpachten.

Das Wohnungsrecht hingegen gestattet einer Person ein Gebäude oder einen Gebäudeteil ausschließlich als Wohnung zu benutzen. Während das Wohnungsrecht hierbei den Eigentümer ausschließt, erlaubt das so genannte Wohnrecht wiederum, dass der Eigentümer die Wohnung oder bestimmte Wohnräume mitbenutzen darf.

In allen Fällen gilt es bei der Bewertung der Rechte wichtige Fragen zu berücksichtigen: Sind die Rechte entgeltlich oder unentgeltlich? Wer übernimmt die Bewirtschaftungskosten und die rechtlichen Lasten des Grundstücks? Gibt es eine zeitliche Befristung der Rechte? Ihr Sachverständiger für Immobilienbewertung weiß, worauf es bei der Rechtebewertung ankommt.

 

  • Wegerecht

Zu einem Grundstück können Wege gehören, die mit einem Wegerecht belastet sind, oder in speziellen Fällen mit einem so genannten Fahrtrecht oder Gehrecht.
Das Wegerecht gewährleistet anderen Personen, dass sie einen privaten Weg zum Durchgang, zur Durchfahrt, zum Viehtrieb usw. nutzen dürfen.
Geregelt werden kann das Wegerecht auf verschiedene Weise: Durch einen Vertrag, per Durchsetzung als Grunddienstbarkeit oder durch die öffentlich-rechtliche Begründung einer Baulast.
Wird das Wegerecht durch einen Vertrag zwischen Grundstückseigentümern geregelt, unterscheidet man zwischen herrschendem und dienendem Grundstück. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks besitzt das Wegerecht und darf damit das dienende Grundstück durchqueren.
In der Regel bedeutet ein Wegerecht für das herrschende Grundstück eine Wertsteigerung, für das dienende Grundstück eine Wertminderung.
Der Wertausgleich erfolgt in der Regel in Form einer Rente, die sich meist nach der ortsüblichen Bodenwertverzinsung richtet.

 

  • Leitungsrecht

Leitungsrechte können grundbuchrechtlich zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks oder auch zugunsten einer Versorgungs- oder Verkehrsgesellschaft durchgesetzt werden.
Der Berechtigte (meistens ein Energieversorgungsunternehmen) darf danach über ein fremdes Grundstück eine oberirdische oder unterirdische Versorgungsleitung verlegen (Strom, Abwasser etc.) und dieses Grundstück zum Zweck der Instandhaltung oder Erweiterung der Leitung jederzeit betreten.
Da dem betroffenen Grundstückseigentümer durch das Leitungsrecht Bau- und Nutzungsbeschränkungen entstehen, hat er in der Regel Anspruch auf Entschädigung. Die Höhe der Entschädigung richtet sich danach, inwieweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Leitungsrecht gemindert wird.

 

  • Überbau

Nicht immer sind die Grenzen zwischen zwei Grundstücken für alle Beteiligten klar ersichtlich geregelt. In solchen Fällen kann es zu einem so genannten „Überbau“ kommen, einer (unrechtmäßigen) Bebauung des Nachbargrundstücks, etwa in Form eines Schuppens, der teilweise in das andere Gelände hineinragt.
Anhand der Bodenwerte des begünstigten sowie des belasteten Grundstücks kann für die überbaute Grundstücksfläche eine Überbaurente errechnet werden, die der Überbauer an seinen Nachbarn zu entrichten hat.

 

  • Reallasten

Ein Grundstück kann unter anderem mit einer Reallast belastet werden. Reallasten sind wiederkehrende Leistungen, z.B. Geldleistungen, Sachleistungen oder Dienstleistungen, die „aus einem Grundstück“ an die begünstigte Person entrichtet werden müssen.
Dass die Leistungen „aus dem Grundstück“ entrichtet werden müssen, heißt nicht, dass sie auch auf dem Grundstück produziert werden müssen. Diese juristische Formulierung bedeutet nur, dass der Begünstigte, wenn er seine Reallast nicht erhält, eine Zwangsvollstreckung des Grundstücks betreiben kann. In diesem Sinne ist die Reallast verwandt mit dem Grundpfandrecht.

 

Die Arten der vorsorglichen Beweissicherung

 
  • Straßenbauarbeiten:

Befindet sich ein Objekt im Bereich bevorstehender Straßenbauarbeiten, empfiehlt sich eine vorsorgliche Beweissicherung für alle Gebäude, die durch die geplanten Bauarbeiten beeinträchtigt werden könnten. Insbesondere durch Erschütterungen oder Beeinträchtigungen wie Verstaubung können sich Veränderungen an bestehenden Objekten ergeben, die sich später nur durch eine rechtzeitige Dokumentation des aktuellen Zustands nachweisen lassen.

 

  • Baumaßnahmen:

Stehen in der unmittelbaren Umgebung eines Objekts Baumaßnahmen wie Sanierungsarbeiten oder die Erstellung eines neuen Bauwerks bevor, ist dieses Objekt gewissen Gefahren ausgesetzt, durch die es verschiedene Veränderungen (z. B. Risse) erleiden kann. Zu den Gefahrenfaktoren zählen unter anderem erschütterungsintensive Bauweisen, Untergrundverformungen, Veränderungen der Grundwasserstände, Bodennachsetzungen oder auch direkte Beschädigungen durch Baumaschinen.
Aus diesem Grund sollte vor Beginn einer Baumaßnahme eine vorsorgliche Beweissicherung an allen umliegenden Objekten durchgeführt werden. Nur so kann für diese später nachvollziehbar und begründet nachgewiesen werden, ob und inwieweit die Baumaßnahmen gegebenenfalls schädigenden Einfluss auf sie genommen haben.

 

  • Vor Mietbeginn:

Im gewerblichen Bereich kann man vor der Übernahme einer Mietsache eine vorsorgliche Beweissicherung nahelegen. Wird der Zustand der Mieteinheiten vor Mietbeginn sorgfältig dokumentiert, kann sich später zuverlässig belegen lassen, welche Veränderungen am Objekt erst nach der Übernahme entstanden sind bzw. welche gegebenenfalls bereits vorher vorhanden waren. Die vorsorgliche Beweissicherung kann somit beide Parteien vor unnötigen und teilweise komplizierten Auseinandersetzungen schützen.

 

Baumängel und Bauschäden

 

Ein Bauwerk kann auf unterschiedliche Weise beschädigt sein und dadurch nur noch eingeschränkt nutzbar oder gar insgesamt unbrauchbar sein.

Es wird hierbei zwischen einem Baumangel und Bauschaden unterschieden. Aus dem Baumangel kann ein Bauschaden entstehen und kann oftmals mit entsprechenden Mitteln beseitigt werden. In rechtlicher Hinsicht bedeutet dies, dass ein Baumangel vorliegt, wenn eine Soll-Ist-Abweichung zu verzeichnen ist: Die Ist-Beschaffenheit der Bauleistung weicht von der vertraglich vereinbarten oder vorausgesetzten Soll-Beschaffenheit ab. Dies ist vorhanden, wenn die allgemein gültigen Regeln der Technik nicht eingehalten wurden.

Teilweise wird hierbei das Bauwerk oder der betroffene Bauteil aber auch trotz des Mangels genutzt und es werden gewisse Einschränkungen in Kauf genommen.
Als Baumangel gelten Abweichungen wie beispielsweise feine Schwindrisse und Unebenheiten in Bauteilen, Mauerwerken und Putzen sowie kleine Maß- und Farbabweichungen.
Mit einem entsprechenden Gutachten kann der Sachverständige beurteilen, ob es im speziellen Fall zumutbar ist, den Baumangel bestehen zu lassen oder ob er behoben werden muss. Dabei geht es immer auch um die Frage nach einer möglichen Wertminderung des Objekts.

Ein Bauschaden liegt vor, wenn die Beschädigung des Bauwerks so schwerwiegend ist, dass sie beseitigt werden muss, um eine weitere Nutzbarkeit des Objekts zu gewährleisten oder Folgeschäden zu vermeiden.
Der Bauschaden bedeutet in der Regel eine Wertminderung für ein Bauwerk und verursacht somit juristisch gesehen eine Einbuße an Rechtsgütern, das heißt einen wirtschaftlichen Nachteil.
Beispiele für Bauschäden sind unter anderem unzureichende Abdichtungen mit Folge von Feuchtigkeitsschäden und Schimmel, tierische sowie pflanzliche Schädlinge, mangelhafte Wärmedämmung oder Schallschutzmaßnahmen, unzureichend angefertigte oder eingebaute Betonbauteilen, Fenster, Türen, Treppen, Balkonanlagen etc. sowie Beeinträchtigungen durch schädigende Ereignisse: Einsturzgefahr wegen Erdrutsch, Wasserschäden, Frostschäden etc.

Bei einem Bauschadensgutachten geht der Sachverständige folgendermaßen vor: Bei der Besichtigung des Objekts wird der Ist-Zustand des Gebäudes anhand entsprechender dokumentarischer Maßnahmen aufgenommen. Es werden fotografische Übersichts- und Detailaufnahmen gemacht und gegebenenfalls mit einem Maßstab sowie Rissbreitenmesser versehen. Bei Verdacht auf Feuchtigkeit wird beispielsweise die Oberflächentemperatur sowie die Raumluftfeuchtigkeit gemessen und Feuchtigkeitsmessungen vorgenommen. Die Beurteilung im Gutachten erfolgt nach der Analyse des schadhaften Ist-Zustands aufgrund von Empfehlungen des Sachverständigen für den Soll-Zustand. Auf Grundlage der Abweichung zwischen Ist- und Soll-Zustand wird eine entsprechende Kostenanalyse erstellt.
Ein Bauschadensgutachten gibt Aufschluss darüber, inwiefern ein Baumangel oder Bauschaden vorliegt, wie hoch die Beseitigungskosten sind. Außerdem kann eine Aussage darüber getroffen werden, wer für den Schaden verantwortlich ist.

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Wirkungskreis:
 
Landkreis Waldshut, Landkreis Lörrach, Landkreis Schwarzwald-Baar-Kreis, Landkreis Emmendingen, Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald und Freiburg im Breisgau